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Verstaerkte Immobiliennachfrage bei stetigem Preisanstieg
Drei Jahre nach der US-Immobilienkrise von 2008 trat eine Kehrtwendung ein, die aufgrund steigender Nachfrage dann ab 2012 die Immobilienpreise wieder anziehen liess.
Nach drei weiteren Jahren ist immer noch nicht das eingetreten, was viele erhofft hatten: ein auf gesunden Beinen stehender , nachhaltiger und pulsierender US-Immobilien- und Bausektor.
Jeder Immobilienmarkt ist jedoch lokal zu betrachten und kann sich durchaus gravierend vom Gesamtmarkt unterscheiden. Suedwestflorida ist ein typisches Beispiel hierfuer.
In Suedwest Florida ist ein kontinuierlicher Preisanstieg Monat fuer Monat in den vergangenen drei Jahren bei den Immobilien ( Einfamilienhaeuser und Eigentumswohnungen) festzustellen.Derzeit haben wir in Suedwest Florida weder einen “Buyer’s market”, noch einen “Seller’s market”, Kaeufer und Verkaeufer halten sich ausgeglichen die Waage.
Investoren haben sich zurueckgezogen, weil es fuer sie nicht mehr die guenstigen Einkaufsmoeglichkeiten gibt wie noch vor ein paar Jahren. Waehrend im Jahre 2012 Investoren noch 23% aller Kaeufer ausmachten, ist ihr Anteil im August 2014 auf 12% gefallen. Zusaetzlich sind die “short sales” in Suedwest Florida gegenueber 2013 um bis zu 53% gefallen und auch die Zwangsversteigerungen haben sich reduziert, die bei Investoren besonders beliebt waren.
Das ermoeglicht dem Kaufinteressenten, der eine Immobilie nicht als Spekulation sondern zur Eigennutzung kaufen moechte, bessere Chancen, ein Angebot ohne die in den vergangenen Jahren oft erdrueckende Konkurrenz von Investoren erfolgreich abgeben zu koennen.
Dennoch gibt es auch hier Schwierigkeiten, insbesondere wenn das Objekt finanziert wird.
Die amerikanischen Banken sind zwar inzwischen nicht mehr ganz so restrikt wie vor ein paar Jahren, sie machen es dem Kaufinteressenten aber durchaus nicht leicht, eine Hypothek schnell und unkompliziert zu erhalten.
Insofern ist es nicht verwunderlich, das immer noch die Haelfte aller Immobilienkaeufe in SW Florida “cash” ist. Insbesondere versuchen hauptsaechlich auslaendische Kaeufer , das Geld fuer den Kauf in ihrem Heimatland aufzubringen, um als “cash”-buyer auftreten zu koennen, anstatt in den USA zu finanzieren. Zusaetzlich sind die Finanzierungskosten in den USA teurer. Die festen Zinsraten liegen derzeit (Stand August 2014) fuer eine 30-jaehrige Hypothek bei durchschnittlich 4.12%.
Im August 2014 hat sich die Zuwachsrate der Immobilienpreise in Florida wieder dem Niveau vor der Krise angeglichen. Die Tatsache, dass die Preise staendig und kontinuierlich seit 3 Jahren ansteigen, haben immer mehr traditionelle Kaeufer mit dem Gedanken des Eigennutzes bewogen zu kaufen. Diese Gruppe haelt den Markt in einem gesunden Zustand und garantiert zusaetzlich Stabilitaet.
Die Preise sind auch wieder auf einem Niveau wie vor 10 Jahren:
In einem Zehn-Jahresrueckblick kann man erkennen, dass der mittlere Verkaufspreis von Einfamilienhaeusern an Kanaelen mit Zugang zum Golf von Mexiko z. B. in Cape Coral im August 2014 bei ca.$ 350,000 lag, genauso hoch wie im Maerz 2004.
Der mittlere Verkaufspreis von allen Haeusern in Cape Coral lag im Januar 2004 bei ca.$171,000, im August 2014 bei ca.$175,000.
Anders als in der 10-Jahresbetrachtung wird in den naechsten Jahren die Preissteigerung solide bleiben und nicht die extremen Auswuechse haben wie 2005 und 2006. Experten erwarten fuer SW Florida eine durchschnittliche Preissteigerung von ca. 5%.
Die Grosszahl der Immobilienkaeufer erwerben die Immobilie zum Eigennutz, ebenso die auslaendischen Kaeufer, die zusaetzlich in der Zeit, in der sie die Immobilie nicht selbst nutzen koennen, sie vermieten. Es sind nicht mehr die Spekulanten am Markt, die mit Immobilien schnelles Geld verdienen wollen.
Mittlere Verkaufspreise Einfamilienhaeuser
2. Quartal 2014 im Vergleich zum Vorjahr
2. Quartal 2014 2. Quartal 2013 Steigerung
Cape Coral-Fort Myers $ 199,810 $ 180,000 11%
Naples-Marco Island $ 405,000 $350,000 15.7%
Tampa-St. Petersburg-Clearwater $ 156,000 $154,000 1.3%
North Port-Bradenton-Sarasota $ 215,000 $200,021 7.5%
Bestehende Immobilien in guten Lagen liegen in SW Florida nur 40 bis 50 Tage auf dem Markt und werden durchschnittlich zu ca.93% des angefragten Preises verkauft.
Bei Reihenhaeusern und Eigentumswohnungen sind die Verkaufspreise in Suedwest Florida ebenfalls in den letzten 3 Jahren gestiegen. Im Zeitraum August 2013 bis August 2014 lagen die Preissteigerungen in Tampa-St. Petersburg-Clearwater bei 15.1%, in Naples-Marco Island bei 12.5%, in Cape Coral-Fort Myers bei 9.2%, in North Port-Bradenton-Sarasota bei 6.9%.
Bei Luxusimmobilien liegt Naples auf Platz 7 der 10 US-Staedte mit der hoechsten Anzahl von verkauften Luxus-Immobilien ueber $ 1 Million – genau 964 Abschluesse wurden im Untersuchungszeitraum 2014 gemaess der Studie einer grossen Maklerfirma gemacht. Damit liegt Naples noch vor Miami (Platz 8).
Gemaess einer Studie der NAR ( Nationalen Makler Organisation) vom Sept.2014 setzt sich der Anteil der auslaendischen Kaeufer in SW Florida wie folgt zusammen (Zeitraum Juni 2013-Juli 2014):
Tampa : 36% Kanada, 8% Grossbritannien, 7% Deutschland
Sarasota 35% Kanada, 14% Grossbritannien, 11% China, 7% Deutschland
Naples 55% Kanada, 7% Grossbritannien, 5% Deutschland
Cape Coral 45% Kanada, 14% Deutschland,6% Mexiko,6% Grossbritannien
17% aller US- Immobilien- Kaeufe von Auslaendern wurden in Florida getaetigt. 82% aller Kaufabschluesse wurden “cash” abgewickelt.
2013 sind In Florida Immobilien im Wert von ca. $6.43 Milliarden, in 2014 $ 7,97 Milliarden von Nicht-Amerikanern gekauft worden.
11% aller Immobilienkaeufe von Auslaendern in Florida im Jahr 2014 fanden in Tampa- St. Petersburg-Clearwater statt, 8% in Bradenton-Sarasota-Venice, 7% in Cape Coral-Fort Myers, 7% in Naples-Marco Island.
Trotz des inzwischen recht hohen Anteils an internationalen Kaeufern hat Suedwestflorida nach einer Untersuchnung der Nationalen Maklervereinigung ein gewaltiges Potential noch mehr internationale Kaeufer anzuzuziehen, wenn die derzeitigen Nachteile bezueglich Finanzierung fuer Auslaender, der begrenzte Aufenthalt von maximal 6 Monaten pro Jahr und die oft nicht unkomplizierte Einreise bei der Zollabfertigung beseitigt wuerden.
Bautraeger sind aeusserst optimistisch fuer 2015 und Folgejahre, da die steigende Nachfrage nur mit zunehmender Bautaetigkeit gedeckt werden kann. Nicht verwunderlich , dass in SW Florida die Zahl der Bautraeger gewaltig zugenommen hat, die Behoerden mit einer Vielzahl von Bauantraegen beschaeftigt sind und in jeder noch so kleinen Nachbarschaft eine Baustelle zu finden ist.
Konsequenterweise ist die Nachfrage nach Grundstuecken sehr gross, eine weitere Wertsteigerung insbesondere von Grundstuecken am Wasser mit Zugang zum Golf von Mexiko ist sicher. Die derzeit grosse Nachfrage kann nicht gedeckt werden, so dass oft bestehende alte Haeuser zwecks Abriss und Neubau gekauft werden. Der Trend wird sich im Jahre 2015 verstaerken und die Grundstueckspreise weiterhin anheben.
So wie sich einst Thomas Edison nach langwieriger und wissenschaftlich fundieter Standortsuche im Jahre 1885 fuer den Bau einer Residenz am Caloosahachee River in Fort Myers entschieden hatte - wegen des angenehmen Klimas und nicht nur der ca. 350 Sonnentage - und 1911 sein Freund Henry Ford als Nachbar seine Sommerresidenz baute, zieht es noch heute taeglich Menschen aus der ganzen Welt in diese wunderbare Gegend, so dass in SW Florida auch in wirtschaftlich und politisch unstabilen Zeiten fuer die Immobilienbranche stets die Sonne scheinen wird.
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