Short sales and Foreclosures

Short sales and Foreclosures

Die Zauberworte fuer Immobilienkaeufer in Florida sind seit Monaten “Short sales” und “Foreclosures”.

Dies ist kein neues Phaenomen, aber in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind diese Varianten des Immobilienkaufs besonders beliebt und jeder, der guenstig kaufen moechte, sollte sich gut informieren, wenn er einen dieser Wege beschreitet.

Was ist ein “short sale”? 

Bei einem “short sale” wird eine Immobilie zu einem Preis angeboten, der niedriger liegt als die Hypothek bzw. der Betrag, den der Besitzer dem finanzierenden Institut schuldet. Wenn der Eigentuemer seine finanziellen Verpflichtungen nicht mehr erbringen kann, sind die Banken in den meisten Faellen bereit, einem “short sale” zuzustimmen, um ein “foreclosure”(Zwangsvollstreckung) zu vermeiden. Daher werden short sales auch als “pre-forclosures” bezeichnet. Keine Bank ist daran interessiert, von ihr finanzierte Haeuser zu uebernehmen, daher auch die Bereitschaft, nach allen Moeglichkeiten zu suchen, schnell und mit so wenig Verlust wie moeglich, die Immobilie zu verkaufen. In den meisten Faellen wird ein Makler mit dem Verkauf beauftragt. Zuvor ist zwischen Eigentuemer und Bank der beabsichtigte “short sale” mit allen Bedingungen und Klauseln, die hauptsaechlich der Bank Vollmachten erteilen, schriftlich vereinbart. Erst dann steht die Immobilie der Oeffentlichkeit zum Erwerb zur Verfuegung.

Short sales wie Sand am Meer

Unzaehlige Anbieter aus dem Internet helfen Ihnen, sich ueber den Kauf von short sales zu informieren und schicken Ihnen gerne umfangreiche Listen ueber zum Verkauf anstehende Objekte zu. Zu Weiterbildungszwecken sicher interessant, aber nicht sehr empfehlenswert, um konkret eine Immobilie im short sale zu kaufen. Setzen Sie sich lieber mit einem Makler in Verbindung, der in dem von Ihnen gewuenschten Gebiet aktiv ist und Erfahrungen mit short sales hat.

Dabei sollten Sie sich ueber folgendes im Klaren sein:

• Es gibt keine Garantie, dass Ihr Angebot akzeptiert wird.

• Haben Sie Geduld und Ausdauer: Stellen Sie sich darauf ein, dass Wochen oder Monate vergehen koennen, bis Sie einen Bescheid erhalten – positiv oder negativ.

• Stehen Sie in staendigem Kontakt mit Ihrem Makler und seien Sie sicher, dass er stets auf dem aktuellsten Stand der Entwicklung ist.

• Flexibilitaet und staendige Erreichbarkeit sind Voraussetzungen, die Sie mitbringen sollten, um auf Veraenderungen der Situation sofort reagieren zu koennen.

• Wenn Sie mit Ihrem Angebot weit unter dem angefragten Preis liegen, haben Sie kaum Chancen, die Immobilie zu erwerben. Beim short sale empfiehlt es sich sogar oft, mehr als den angefragten Preis anzubieten. Aber dazu haben Sie in Ihrem Makler einen Fachmann, der Ihnen sagen kann, welcher Preis angemessen waere.

• Die Banken uebernehmen keine Garantie fuer eine lastenfreie Immobilie. Dies zu ueberpruefen ist Aufgabe der Title Company, die Sie ueber Ihren Makler gegebenenfalls auch schon von Anfang an einschalten koennen. Um die Gewaehr zu haben, dass eine Freistellung aller Lasten erfolgt, ist es mitunter empfehlenswert, zusaetzlich einen Anwalt zu beauftragen. 

Die Zahl der im MLS angebotenen short sales nimmt staendig zu, in einigen Gegenden belaufen sie sich auf 30-40% der gelisteten Immobilien. Andererseits sind nicht alle short sales im MLS gelistet.

Fuer einen beliebig ausgewaehlten Stichtag im April (14.) ergab sich in 4 grossen Bezirken Floridas folgendes Bild:

Lee County (Cape Coral – Fort Myers Bereich): 12,833 short sales

Collier County (Naples Bereich): 2,397 short sales

Orange County (Orlando Bereich): 7,136 short sales

Dade County (Miami Bereich): 16,299 short sales

Mit Stand 20.April 2008 gibt es gemaess Aussage einer sich auf foreclosures spezialisierenden website 86,686 short sales in Florida.

Warum dauern short sales so lange?

Folgende Ursachen fuehren u.a. zu den langen Abwicklungszeiten:

• Wenn die Bank einem Makler den Auftrag erteilt, ist der angefragte Preis oft ein “Testpreis” fuer die Bank. Die Bank selbst schickt , wenn sie bereit ist, ein Angebot zu akzeptieren, ihren eigenen Schaetzer zu dem Objekt. Das geht auch nicht von heute auf morgen. Sollte die Schaetzung bedeutend hoeher ausfallen als das Angebot, kann man fast mit Sicherheit davon ausgehen, dass die Bank weiter abwarten wird, um bessere Angebote zu erhalten.
  
  Immer weniger Banken sind bereit, ein BPO (broker’s price opinion), einen vom Broker/Makler ermittelten Preis, zu akzeptieren. Vielmehr geht die Tendenz dahin, dass die Banken zusaetzlich zu dem von ihnen bereits vorgenommenen Gutachten ein zweites unabhaengiges Gutachten erstellen lassen, um sicher zu sein, dass der ermittelte Schaetzpreis auch tatsaechlich marktkonform ist.

• Die grossen Banken und Finanzierungsinstitute sind derzeit voellig ueberfordert, den taeglich anschwellenden Berg von Antraegen terminlich angemessen zu bearbeiten, da sie in vielen Faellen tausende von Mitarbeitern bei Beginn der Finanzkrise entlassen haben und unter dem Damoklesschwert drohender Klagen und der kritischen Kontrolle verschiedener Aufsichtsgremien sehr stark bemueht sind, keine Abwicklungsfehler zu machen. Das kann dann schon sehr zeitintensiv werden. Viele Kaeufer, die ”cash”, also ohne Finanzierung, schnell und unkompliziert Immobilien als short sale erwerben wollten, mussten die unangenehme Erfahrung machen, dass es bis zu einem halben Jahr dauerte, bis sie endlich im Besitz der preiswerten Immobilie waren.

• Einige Makler und Banken bevorzugen es, einen“Experten”/“Vermittler” zu beauftragen, der zwischen Makler und Banken sondiert. Dies sind oft Anwaelte oder speziell ausgebildete Finanzberater oder Immobilienmakler. Es gibt inzwischen eine Vielzahl von “Experten” in diesem stark expandierenden Dienstleistungsbereich, und es kommt tatsaechlich ganz auf die Faehigkeiten des Vermittlers an, wie lange die Abwicklung eines solchen short sales dauert.

• Die als short sale angebotene Immobilie ist oft mit einer zweiten Hypothek belastet, d. h. zwei verschiedene Banken/Finanzierungsinstiute haben sich fuer ihre erteilten Darlehen grundbuchamtlich abgesichert. Demzufolge sind in einem solchen Fall Verkaufsverhandlungen mit zwei Banken zu fuehren, was natuerlich zeitintensiver ist.

Interesse am “short sale”?

Falls Sie sich fuer einen short sale entscheiden, sollten Sie nicht nur gute Nerven und Ausdauer haben, sondern zusaetzlich sehr flexibel und schnell erreichbar sein. Das Beste waere, vor Ort zu sein, was natuerlich ueber die Laenge der Zeit fuer die meisten europaeischen Kaufinteressenten nicht moeglich ist. Denn es passiert oft, dass Ihr Angebot von einem besseren uebertroffen wird und Ihr Makler davon Kenntnis erhaelt – dann ist schnelles Handeln erforderlich, falls Sie nach wie vor an dem Objekt Interesse haben. Oder Ihr Makler hat erfahren, dass die Bank bereit ist, einen Mindestpreis festzusetzen, der gegenueber dem bisherigen Preis stark reduziert ist, um sich kurzfristig von dem Objekt trennen zu koennen. Sie sollten dann umgehend ein Angebot – ohne Finanzierungsklausel haben Sie die besten Chancen - ueber Ihren Makler abgeben. Falls Sie den Erwerb von einer kurzfristigen persoenlichen Besichtigung des Objektes abhaengig machen wollen, ist die Verkaeuferseite in den meisten Faellen mit einer solchen zusaetzlichen Vertragsklausel einverstanden.

Wichtig ist auch, dass Ihr Angebot finanziell ueberzeugend ist. Das bei einem normalen Kauf uebliche “deposit”, eine beim “Notar” bzw. Title company hinterlegte Anzahlung, wird von den meisten Banken nicht angefordert, da die Annahme des Vertrages sehr lange dauern kann. Vielmehr wird oft auf eine Anzahlung verzichtet, da mit der Rueckerstattung des “deposits”, was bei Nichtzustandekommen des Vertrages erforderlich waere, Bank und Title company zu unnoetigem Aufwand gezwungen sind. Dennoch sollten Sie einen moeglichst hohen Betrag fuer das deposit eintragen mit der Bedingung der Faelligkeit innerhalb einer zu benennenden kurzen Frist nach schriftlicher Annahme des Vertrages durch Bank und Verkaeufer. 

Lassen Sie durch Ihren Makler klaeren, in welchem Stadium sich der short sale befindet. Wie lange es dauert, bis Sie zu einem Abschluss kommen, ist davon abhaengig, wo die Bank mit dem Genehmigungsprozess steht.

Lassen Sie auch ueberpruefen, wer alles in den Genehmigungsprozess eingebunden ist – mehrere Banken? Wenn zwei Banken sich eingetragen haben, ist ein short sale schwierig durchzufuehren, da die Zustimmung der zweiten Bank oft nicht erfolgt. Diese Immobilie wird dann ein foreclosure, weil sich dann beide Banken rechtlich absichern koennen, gegebenenfalls auch beim Verkaeufer/Besitzer. Ein short sale mit zwei sich abgesicherten Banken ist nicht empfehlenswert. Achten Sie auch darauf, dass nicht noch andere Eintragungen vorhanden sind, wie z.B. die Stadt oder die IRS/ Steuerbehoerden.

Ist vom anderen Makler (listing agent) ein Vermittler eingeschaltet, der Ihr Angebot mit den Banken verhandelt?

Bevor Sie ein Angebot abgeben, sollten Sie von Ihrem Makler alle Informationen ueber die Hoehe der Hypothek, den gezahlten Kaufpreis und den von der Behoerde festgelegten “assessed value”, den als Grundlage des Steuerbescheids ermittelten Wert der Immobilie, erhalten.

Was ist ein “foreclosure”?

Bei einem “foreclosure” gehoert die Immobilie der Bank, ein sogenanntes REO (Real Estate Owned), und sie hat einen verbindlichen Preis festgelegt , zu dem sie bereit ist, sie zu veraeussern. Bankeigene Immobilien werden im MLS von Maklern angeboten oder auch auf Auktionen versteigert. In beiden Faellen ist es empfehlenswert, sich eines kompetenten Maklers zu bedienen, der Sie bei der Auswahl der Objekte beraten kann. Der Makler erhaelt seine festgelegte Provision von der Bank. Es kostet Sie insofern nichts, einen professionellen Berater zur Seite zu haben.

Die Bank hat -dem aktuellen Markt entsprechend- den Preis so tief wie moeglich festgelegt, da sie daran interessiert ist, das Objekt so schnell wie moeglich aus ihrem Portefolio zu nehmen. Die Bank hat in der Regel kein Interesse, eine Finanzierung des Kaufs vorzunehmen.

Einige Banken verkaufen in zunehmendem Masse ihre foreclosure-Bestaende an Investoren bzw. Private Equity Firmen. Auch hier kann Ihnen Ihr Makler behilflich sein, in groesserem Umfang zu investieren, wenn er die notwendigen Kontakte zu Banken oder Finanzierungsinstituten hat, die zu derartigen Geschaeftsabwicklungen bereit sind.

Fuer einen beliebig ausgewaehlten Stichtag im April (14.) ergab sich in 4 grossen Bezirken Floridas folgendes Bild:

Lee County (Cape Coral – Fort Myers Bereich): 2,679 forclosures und weitere 1,155 als Auktionsangebot

Collier County (Naples Bereich): 630 forclosures und weitere 277 als Auktionsangebot 

Orange County (Orlando Bereich): 1902 forclosures und weitere 869 als Auktionsangebot

Dade County (Miami Bereich): 5,911 forclosures und weitere 2,945 als Auktionsangebot.

In Florida belief sich die Zahl der beantragten foreclosures gemaess Aussage eines auf diesem Gebiet spezialisierten Unternehmens im Maerz 2008 auf 30,254. Das ist eine Steigerung von 5% gegenueber Februar 2008. Die Zahl der in den USA sich in foreclosure befindenden Immobilien erreichte im Maerz 2008 einen Stand von 234,685. Das ist eine Steigerung von 57% gegenueber Maerz 2007. Somit war jede 282ste Immobilie in Zwangsversteigerung.

Wann und warum ist ein foreclosure-Kauf interessant?

Der Preis ist in der Vergangenheit getestet. In der Regel war die Immobilie monatelang im pre-forclosure - Stadium und konnte nicht verkauft werden. Dann hilft nur noch eine radikale Preisreduzierung. Die Banken und Finanzierungsinstitute geben ihre Bestaende mit Vorliebe an Immobilienmakler ab, um sie durch das MLS und Internet der breiten Oeffentlichkeit auf professionaller Basis anbieten zu koennen. 

Die Bank uebernimmt die Garantie, dass die Immobilie frei von allen Grundschulden gestellt ist.

Dennoch wird natuerlich immer noch von der Title company bei Vertragsabschluss eine Ueberpruefung vorgenommen.

Forclosure-Immobilien, deren geforderter Preis weit unter dem der sonst auf dem “regulaeren” Markt befindlichen Angebote liegt, werden in wenigen Tagen verkauft. Es hat sich seit Anfang 2008 eine klare Trendwende fuer derartige Immobilienkaeufe insbesondere in SW Florida herausgestellt, die zeigt, dass die Nachfrage nach “forclosures” gewaltig gestiegen ist.

Foreclosure – Kaeufe koennen sehr schnell abgeschlossen werden. Die Bank hat sich in den meisten Faellen preislich festgelegt. Ein Angebot zum vollen Preis oder darueber ist dann zu ueberlegen, wenn mehrere Angebote bereits vorliegen und die Immobilie absolut preiswert erscheint. Sie sollten jedoch in jedem Fall eine gruendliche Uerberpruefung der Historie und der gegebenen aktuellen Fakten und Kriterien durch Ihren Makler vornehmen lassen.

Was ist beim Kauf eines “foreclosures” zu beachten?

Da diese Immobilien oft monatelang nicht bewohnt waren und in vielen Faellen der Anschluss von Strom und Wasser unterbrochen war, ist eine Inspektion besonders wichtig, damit Sie vor kostspieligen Ueberraschungen verschont bleiben. Zusaetzlich hoert man von Maklern, die sich auf den Verkauf von foreclosure-Immobilen konzentrieren, dass es in steigendem Masse immer schwieriger wird , eine Versicherung abschliessen zu koennen, da sich die Immobilie in einem derartig vernachlaessigten Zustand befindet, dass erhebliche finanzielle Aufwendungen erforderlich sind, die Maengel zu beheben. Die Banken haben oft versaeumt, die Immobilie einer Verwaltung zu uebergeben, um die entsprechenden Wartungsvorkehrungen treffen zu koennen.

Bei der Abgabe eines Kaufangebotes ist auch folgendes zu empfehlen:

Kaeufer, die keine Finanzierung benoetigen, sollten erwaegen, den gesamten Kaufpreis als “deposit” anzugeben. Wichtig ist dann nur, die anzugebende Frist einzuhalten, in der das Geld auf dem Konto der Title company sein muss. Je kuerzer, desto interessanter fuer den Verkaeufer und gleichzeitig hat der Kaeufer den Vorteil, schneller Eigentuemer des Objektes werden zu koennen. Interessant ist diese Vorgehensweise nur dann, wenn Sie sicher sind, dass das closing (Verbriefung) auch kurzfristig stattfinden kann, andernfalls sollten Sie nur eine angemessene Anzahlung vornehmen und mit der restlichen Zahlung warten, bis Sie von der Title company dazu aufgefordert werden.

Der wichtigste Anreiz sollte jedoch der Preis sein. Foreclosures sind nur dann interessant, wenn ihr Preis weit unter dem vergleichbarer Immobilien – die regulaer erworben werden koennen- liegt. Achten Sie darauf, dass Ihr Makler Sie mit allen Informationen versieht, die fuer eine Kaufentscheidung wichtig sind: wie hoch ist der “assessed value”, der Schaetzwert der Behoerde, wie hoch war der Kaufpreis des Verkaeufers, wie hoch ist die Hypothek? Wie hoch waren die Steuern? Wie lange ist das Objekt auf dem Markt? Etc.

Ihr Angebot sollte in der Regel immer niedriger als der Schaetzwert der Behoerde sein. Sie koennen davon ausgehen, dass diese amtlich festgelegten Werte fuers kommende Steuerjahr weiterhin sinken.

Wann ist der beste Zeitpunkt zum Kauf?

Eines der renommiertesten Forschungs- und Beratungsinstitute auf dem Immobiliensektor in Florida, Fishkind and Associates in Orlando, geht davon aus, dass die Rezession im “Sunshine State” ihren Kulminationspunkt im Jahr 2008 erreichen wird, und prognostiziert, dass sich zwischen 2009 und 2011 wieder ein staerkeres Wirtschaftswachstum bildet aufgrund der steigenden Zuwanderungszahlen und des sich befestigten Immobilienmarktes.

Diese Prognose ist auch in Uebereinstimmung mit vielen Experten, die davon ausgehen, dass die Immobilienkrise in Florida Ende 2008, Anfang 2009 ueberwunden ist und ab 2010 wieder mit einer geringen, aber gesunden Wertsteigerung zu rechnen ist.

Zusaetzlich wird auf politischer Ebene in Zusammenarbeit aller beteiligten Gruppierungen nach Loesungen gesucht, die Immobilienkrise einzuschraenken und zu beenden und finanziell den Betroffenen behilflich zu sein. 

Nach jedem Regen scheint auch wieder die Sonne.

Und insbesondere in Florida. Frage ist nur, wann ist der Regen vorbei oder wird aus dem derzeitigen Regen noch ein Gewitter oder Hurricane?

Von Pessimisten wird zwar gerne darauf hingewiesen, dass die Welle der Zwangsversteigerungen sich erst im Anfang befindet und 70-80% aller short sales an die Banken zurueckfallen und als foreclosure enden. Der erfolgreiche Verkaufsabschluss bei short sales ist erschreckend gering , unabhaengig vom gewaltigen zeitlichen Aufwand. Wenn sich das Verkaufsvolumen insbesondere von short sales nicht dramatisch steigert, wird der Immobilienmarkt noch mindestens zwei weitere Jahre benoetigen, um diese Belastung abzubauen und sich wieder zu fangen. Weitere Preisrueckgaenge seien unabwendbar.

Aber fuer die Optimisten hat sich der Himmel ueber Floridas Immobilienmarkt schon wieder ein wenig aufgehellt.

Die Entwicklungen in den einzelnen Bereichen Floridas sind unterschiedlich und jeder Immobilienmarkt ist stets oertlich zu betrachten.

Die Region Cape Coral - Fort Myers war einer der stolzen Spitzenreiter der am staerksten im Wert steigenden Immobilien in Florida ueber viele Jahre, besonders extrem in den Jahren 2004 und 2005. Diese Region ist auch jetzt wieder Spitzenreiter, nur im umgekehrten Sinne. Was hoch steigt, faellt tief. 

Waehrend in Lee County, einem der groessten Bezirke SW-Floridas, der Durchschnittspreis fuer ein Haus noch $322,300 war, lag er im Februar 2008 bei $ 211,900.

Seit Dezember 2007 registriert einvernehmlich eine Mehrzahl von Immobilienbueros, insbesondere in den Gebieten, in denen die Wertsteigerung bis Ende 2005 ueberproportial war und der Preisverfall dann auch entsprechend stark ausfiel, eine steigende Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in der Preiskategorie, die fuer die einheimische Bevoelkerung wieder erschwinglich ist. Waehrend z. B. in Cape Coral noch Ende 2005 Haeuser unter $200,000 kaum zu finden waren, gibt es heute Hunderte von Angeboten um die $100,000, teilweise neu gebaut. Die durchschnittlichen Verkaufszahlen von Haeusern in Cape Coral haben sich im Maerz 2008 gegenueber Dezember 2007 vervierfacht und nehmen staendig weiterhin zu. Man kann davon ausgehen, dass dieser Trend anhaelt.

Es ist sicher nicht abwaegig, zu prognostizieren, dass die beste Zeit fuer Europaer, eine Immobilie in Florida am preiswertesten zu erwerben, in diesem Jahr sein kann, die guenstige Konstellation von teurem Euro(1,60 $) und billigen US-Immobilien wird nicht ewig anhalten.

Man muss das Eisen schmieden, solange es heiss ist. Und momentan bieten sich auf dem Immobilienmarkt fuer jeden Geldbeutel eine Vielzahl preiswerter Immobilien zu Preisen an, die vor fuenf bis sieben Jahren- oder sogar noch weiter zurueck- bezahlt wurden.

Ausserdem hat der Euro gegenueber dem Dollar einen historischen Hoechststand erreicht, der den Erwerb fuer Europaer zusaetzlich aeusserst preisguenstig ermoeglicht. 

Der immer staerker werdende Anteil von verkauften short sales und foreclosures hat seine Auswirkung auf die Preisgestaltung des “normalen” Immobilienmarktes nicht verfehlt. Die Preise sind drastisch gesunken und jeder Verkaeufer weiss, dass er seine Immobilie nur zu einem aeusserst niedrigen Preis verkaufen kann.

Ein interessantes aktuelles Beispiel hierfuer ist der Verkauf von 116 neu erstellten Einfamilienhaeusern und Reihenhaeusern im April innerhalb von 14 Tagen in einem in sich geschlossenen Neubaugebiet von Cape Coral zu Preisen von $86,000 bis $133,000.

Ist ein Kauf als “short sale” oder “foreclosure” zu empfehlen? 

Absolut. Wenn Ihnen auf dem regulaeren Markt keine Ihren Vorstellungen entsprechende Immobilie zu erwerben ist, sollten Sie nicht zoegern, sich mit diesen beiden Varianten zu befreunden. Wie bereits erwaehnt, sind “foreclosures” in der Regel unkomplizierter als “short sales”. Aber gehen Sie diesen Weg nicht alleine. Verzichten Sie auf kostenpflichtige Anforderungen von “short sales” oder “foreclosures” aus dem Internet und auf den zeitlichen Aufwand, diese richtig auszuwerten. Suchen Sie sich einen in Florida zugelassenen Makler, der sich in dem von Ihnen gewuenschten Gebiet auskennt und Erfahrungen mit short sales und foreclosures hat. Achten Sie auch darauf, dass er Ihnen mit einem professionellen Team von fuer Sie erforderlicher und in manchen Faellen unentbehrlicher Berater als Ihr verantwortlicher Ansprechspartner fuer die Garantie eines reibungslosen Ablaufes zur Verfuegung stehen kann und dies aus vergangenen Abschluessen auch beweisen kann. Sie werden nicht nur schneller Ihr Ziel erreichen, Sie werden auch zufriedener sein. Und zusaetzlich ist der professionelle Service eines “realtors” fuer Sie als Kaeufer kostenlos. Viel Freude und Erfolg auf dem gemeinsamen Weg!